¿De qué se valen los invasores de terrenos agrícolas?

Por: Claudio Salvatierra – Abogado, Gerente General y José Castillo – Abogado, Jefe área Litigios y Civil

Las invasiones a terrenos agrícolas han ido afectando la intención de inversiones nacionales y extranjeras, por ello es necesario aprender cómo evitar o enfrentar estas situaciones. El estudio de abogados Araya & Cía. con sede en Perú nos explica más al respecto.

Invada. Punto. Coloque sus piedras y/o esteras y vulnere el derecho de terceros. Total, grandes distritos de nuestra capital empezaron de la informalidad.

Ciertamente, poco más se tendría que escribir si este fuese el sentido de esta nota. Por el contrario, con lo dicho en la línea anterior, poco más se tendría que hacer. Peor aun cuando se cuenta con el favor de la autoridad local, o si se es parte de las supuestas bandas delincuenciales (nótese los casos de la localidad de Cuispes en la región Amazonas o el del distrito de Chilca en Lima) formadas y/o encabezadas por estos.

Pero realmente, ¿Que tan culpables somos nosotros de que un grupo minoritario de delincuentes, autoridades o no, nos resten lo que tanto trabajo nos costó o a nuestros padres? Sobre ello, muchas teorías se han planteado. Se habla de temor – extorsiones y desconocimiento – informalidad. Esto último es un lastre que vivimos como sociedad lo que nos conduce a plantear respuestas mentales como los “ya mañana lo veo”, y posteriormente el infalible “de haberlo sabido”.

Como señalan diversos autores, el ser informal implica operar fuera de los marcos legales y normativos que rigen la actividad económica y cuya consecuencia no podría ser más obvia: no gozar plenamente con los mecanismos de protección y otros servicios que el estado tutela. Nada más cierto.

Si a ello le agregamos que, nuestro Código Civil, según lo señalado en su artículo 949, no contempla la necesidad de inscribir la transferencia de propiedad para que esta se haga efectiva, se genera un ciclo vicioso del que los timadores toman ventaja. Así, es habitual encontrarnos con situaciones en las que no hay constancia debido del tracto sucesivo de la propiedad de un inmueble lo que, por desidia o desconocimiento de sus legítimos propietarios o poseedores, nos convierte en potenciales víctimas.

Así, la informalidad trae a colación mecanismos que las mafias de terrenos han sabido aprovechar. Precisamente, luego de posesionarse en ellos, con la complicidad del personal municipal y en casos hasta del propio alcalde, obtener constancias de posesión que resultan anteriores a las que podrían tener los verdaderos propietarios.
Ciertamente, la serie de deficiencias técnicas pueden haber generado problemas tan diversos como el número de transacciones que pueda haber tenido la propiedad, lo que dificulta la efectiva regularización de nuestro patrimonio.
Pero entonces, ante la situación que se presenta, ¿Qué hacer? ¿Acaso resignarse y confiar en que los predios que nos pertenecen no sufrirán de los abusos de las autoridades o que no seremos desvalijados de lo que nos pertenece?

Acción y prevención
En ello podemos resumir la defensa efectiva de nuestros activos inmobiliarios, cual pilares. Bajo esta óptica, en el supuesto en que nuestra propiedad haya sido perturbada y personas ajenas hayan tomado posesión de la misma, debemos actuar con prontitud. Luego de la modificación del artículo 920º del Código Civil, a través del artículo 67º de la Ley 30230, se ha ampliado a 15 días el plazo para ejercer la defensa posesoria extrajudicial que nos faculta a repeler la fuerza, por medios físicos, que se usa en contra de nuestro derecho (evidentemente también le asiste esta potestad al propietario del bien), sin caer en vías de hecho no justificadas por las circunstancias.

A este respecto, la ley nos faculta a requerir el auxilio de las autoridades policiales y municipales quienes, en el marco de sus competencias, deben prestar el apoyo necesario. Para ello es indispensable, conocido el hecho, apersonarse a la comisaria de la jurisdicción dando aviso al Jefe de la División Territorial con la dando aviso del suceso.
Aunque lo ideal es no dejar pasar el tiempo, sin embargo, ¿qué hacer si el plazo de 15 días hubiese transcurrido? La respuesta será acudir a las vías jurisdiccionales solicitando el auxilio judicial a través de una acción de desalojo o una demanda de reivindicación.
Es evidente que vencido el plazo, acudir a los tribunales será un camino largo y tedioso, por ello, consideramos indispensable que, antes de que esta lamentable situación ocurra, tomar todos los recaudos posibles. Prevenir antes que lamentar.

Para este fin, debemos partir conociendo el estado real de nuestras propiedades. Saber por ejemplo, (i) a nombre de quien se encuentra nuestro predio; (ii) contamos con un contrato de compra venta, u otro, de quien es la última persona que aparece en el registro como anterior propietario; (iii) nuestro predio cuenta con un registro municipal, a nombre de quien; entre otros.

Todas estas acciones darán luces sobre cuáles serán los pasos necesarios para regularizar y formalizar nuestro derecho de propiedad u otros (la posesión por ejemplo) conducentes a su inscripción en el registro correspondiente. Vale decir, cómo sanear el inmueble, ya sea en la vía administrativa o judicial mediante, por ejemplo, una prescripción adquisitiva.

Ahora bien, si nuestra propiedad cuenta con todos los registros es necesario tener en consideración que existen algunos mecanismos brindados por diversas instituciones como la SUNARP para evitar que personas inescrupulosas puedan apropiarse ilícitamente de lo nuestro. Sirve además realizar visitas periódicas a los terrenos (en caso no se estén ocupando habitualmente) y solicitar a la autoridad municipal información sobre si existen alguna solicitud o requerimiento de una constancia de posesión sobre nuestro inmueble que pueda generar una controversia posterior.

Es evidente que lo que denotan estos ejercicios es la imperiosa necesidad de contar con un nivel de asesoría permanente que nos permita proteger válidamente lo nuestro, lo que además permitirá una evidente dinamización de nuestra economía personal y social. Esto porque la formalización nos permite acceder a diferentes métodos de crédito para iniciar cualquier emprendimiento.

Así entonces, la formalización en general de los bienes, así como su debido resguardo, tiene solo efectos positivos, que impiden que terceros pretendan adquirirlos sustentados practicas ceñidas en la mala fe, pero además, reactiva de forma eficiente la economía ya que permite una eficaz transferencia de los predios permitiendo que las personas participen de forma activa y plena en la vida económica de nuestra sociedad. Por ejemplo permitiendo el acceso a servicios públicos lo que maximiza el potencial económico de los predios.

La formalización entonces, permite que el valor de los predios se utilice en la economía de mercado, ampliando el mero valor uso, desarrollando mercados inmobiliarios por consolidación lo que en definitiva mejora los precios de los mismos.
Si bien es cierto, estamos en contra del despojo arbitrario de la propiedad, y que el título de la presente es meramente especulativo, para combatirla creemos necesaria la utilización de políticas de prevención y acción las que se instrumentalizan en la formalización de los predios y su vigilancia continua, las que se coloquen cual pilares y aseguren de mejor manera las mismas.

Para estos efectos es indispensable poder utilizar recursos técnicos de asesoría permanente que den valor agregado a lo que tanto esfuerzo nos ha costado. De tal manera que, como cuando se nos limita nuestros derechos, cerquemos los mismos de manera física y jurídica.